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澳洲房價暴跌警報拉響：悉尼部分城區有可能跌40%
2026-10-14投資機構Coolabah Capital Investments創辦人兼首席投資官Chris Joye警告，隨著利率持續高企、經濟增長承壓，澳洲房價可能出現大幅回調，悉尼部分城區從本輪高峰到谷底的跌幅甚至可能達到20%至40%。
Joye在Mark Bouris主持的《Straight Talk》播客節目中表示，根據其團隊測算，悉尼房價目前正以約18%的年化速度下跌，預計從高峰到谷底的累計跌幅可能達到17%。他對墨爾本樓市同樣持謹慎態度，稱一些開發商反映，當地銷售活動已不只是放緩，而是接近停滯。
就全國市場而言，Joye預計澳洲房價目前正以約16%的年化速度下跌，峰值至谷底的累計跌幅可能達到13%。他還警告，如果市場繼續惡化，全國房價可能在聖誕節前出現有記錄以來最大的跌幅。
另一邊，AMP預計澳洲房價可能下跌15%，屆時房地產市場或將陷入有記錄以來最嚴重的低迷之一。按這一情景推算，全國住宅價值平均可能減少約13.9971萬澳元，悉尼住宅價值則可能減少約24.1057萬澳元。
如果房價快速下跌，近期以高價購房、首付比例較低的借款人可能面臨更大壓力。當房屋市場價值低于尚未償還的貸款餘額時，就會出現"負資產"。舉例來說，一名購房者以90萬澳元買入房屋，若房價下跌15%，房屋價值將降至76.5萬澳元，如果此時貸款餘額仍有85萬澳元，房屋價值就比未償貸款少8.5萬澳元。不過，陷入負資產並不意味著借款人必然違約或失去房屋，實際風險還取決于收入、還款能力、貸款條件，以及是否需要出售房產。
此前表現相對強勁的珀斯樓市，同樣被認為存在回調風險。珀斯房產分析師Gavin Hegney預測，當地房價可能在2027年年中觸底，在此之前，住宅中位價可能從約97.5萬澳元進一步下跌10%，相當于減少約10萬澳元。
利率方面，澳洲聯儲（RBA）在2026年已四次加息，並于9月將官方現金利率上調至4.60%，達到約15年來的高位。澳洲聯儲行長Michele Bullock此前警告，為控制通脹，澳洲經濟可能需要經歷一段衰退。Joye也認為，經濟衰退風險不容忽視，若經濟明顯惡化，企業倒閉和失業人數增加的風險都可能上升。
利率上升會通過多個渠道影響房地產市場：房貸利息支出增加，壓縮家庭可支配收入，並降低部分購房者的貸款承受能力；買家需求減弱，賣家可能需要降價才能成交；若經濟放緩進一步衝擊就業，部分家庭的還款壓力也可能加劇。不過，利率並非決定房價的唯一因素，住房供應、人口變化、就業狀況及政策調整等，也會影響不同城市和地區的走勢，因此最終跌幅仍難以準確預測。
關于通脹居高不下的原因，Joye與聯邦政府看法不一。政府將美國與伊朗之間的戰爭及燃油價格上漲視為通脹壓力的重要來源，Joye則認為，國內政府支出、人口增長和移民帶來的需求壓力同樣值得關注。他聲稱，自2022年以來，州政府和聯邦政府累計增加了約6600億澳元支出，並將這些因素與生產率表現聯系起來。通脹通常由多重因素共同影響，不同經濟學家對各項因素的影響程度也可能存在分歧。
房價若大跌，不同家庭受到的衝擊並不相同。對近期購房者而言，首付比例低、貸款餘額高，房價下跌可能迅速侵蝕房屋淨值，甚至導致負資產。對準備買房的人來說，價格回落或許意味著入場成本降低，但如果利率仍處高位、銀行收緊貸款標準，實際購房能力未必同步改善。現有房主的處境則取決于個人財務狀況，若沒有近期出售計劃且收入穩定，賬面損失未必立即轉化為現金流問題，但如果同時遭遇失業或還款壓力，風險就可能明顯上升。
從整體經濟來看，房價大幅下跌可能影響家庭財富感、消費意願和建築投資。如果房地產市場走弱與就業惡化相互疊加，經濟承受的壓力可能進一步擴大。
信源：澳華網 www.chinese.net.au
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Comments
很多華人區都是過高的估價根本不值。應該降回原本的價格。