澳洲樓市正在經歷一輪明顯調整。

而對于那些只付了5%首付、剛剛踏入房地產市場的首次購房者來說，這一輪下跌尤其值得警惕。

因為他們買房時，本身擁有的“安全墊”就比傳統買家薄得多。

一旦房價繼續下跌，就可能出現一個讓房主非常難受的情況：

房子的市場價值，越來越接近甚至低于剩餘房貸。

最新數據顯示，澳洲住宅市場已經連續數月走弱。

截至9月底，澳洲整體房產價值較今年3月的高點回落約5.2%。

更值得注意的是，過去三個月裡，首府城市約97%的城區房產價值都出現下跌。

這意味著：

這一次的調整，並不是幾個熱門城區的小範圍波動。

而是越來越廣泛地影響整個住房市場。

悉尼跌得最明顯

在主要首府城市中，悉尼的調整尤其突出。

目前悉尼房產價值較今年2月的週期高點已經下降約8.6%。

墨爾本的房產價值則較去年11月的週期高點下降約7.2%，較2022年3月的歷史高位低約7.5%。

對于已經持有房產多年、首付比例較高的屋主來說，房價下跌當然會帶來財富縮水。

但對于剛剛買房的人來說，情況完全不同。

因為他們手裡的房屋淨值本來就不多。

5%首付買家，正在面對一個特殊風險

近年來，聯邦政府推出的低首付購房計劃，幫助大量首次購房者提前進入房地產市場。

只需要支付5%的首付，就可以獲得購房機會。

對于沒有幾十萬澳元現金儲蓄的年輕家庭來說，這無疑大大降低了買房門檻。

但問題也恰恰在這裡。

假設一套價值80萬澳元的房子，買家只拿出4萬澳元作為首付。

剩餘76萬澳元需要通過貸款解決。

如果房價隨後上漲，買家很快就能建立更多房屋淨值。

但如果房價下跌5%，房子就可能只剩下76萬澳元左右的市場價值。

也就是說：

原本4萬澳元的首付緩衝，可能在短時間內被市場調整幾乎全部吃掉。

如果房價繼續下跌，甚至可能出現“房屋價值低于剩餘貸款”的負資產情況。

這並不意味著所有5%首付買家都會陷入負資產。

事實上，只要沒有出售房產，而且收入穩定、能夠持續還貸，賬面上的房價下跌未必會立即變成現實損失。

真正危險的是：

失業、 收入下降、 無法繼續償還貸款， 或者因為生活變化不得不賣房。

一旦在房價低于貸款餘額的時候出售房產，問題才會真正暴露出來。

超過28萬人已經參與

過去一年，超過10萬名澳洲人通過相關住房計劃進入市場。

其中，維州約有3.34萬名首次購房者使用該計劃，新州約有2.82萬人。

過去12個月，全國參與人數達到約10.26萬人。

自2022年以來，相關計劃累計參與者已經超過28萬人。

這意味著：

低首付購房已經成為澳洲首次購房市場的重要組成部分。

因此，一旦房地產市場出現較大幅度調整，低首付買家受到的影響也會格外受到關注。

不過，住房專家也提醒，不要簡單把“房價下跌”與“負資產”畫上等號。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，確實有部分5%首付買家可能已經進入或接近負資產狀態，但只要他們不需要出售房產，而且收入和還款能力保持穩定，大多數人仍有機會度過市場調整期。

真正的壓力，來自“房價下跌＋高房貸＋高利率”同時出現。

利率又來了

更讓房主頭疼的是，樓市調整並不是單獨發生的。

家庭還同時面對利率和生活成本壓力。

澳洲聯儲近期將現金利率進一步推高至4.60%。

對于背負幾十萬甚至上百萬澳元房貸的家庭來說，利率每上升一點，都會直接反映到每月還款壓力上。

例如，一筆75萬至80萬澳元左右的住房貸款，在利率連續上升之後，每個月的還款成本可能增加數百澳元。

單看一次加息，也許不少家庭還能承受。

但如果連續多次加息，再疊加食品、能源、保險和其他生活成本上漲，家庭現金流就會越來越緊。

這也是目前澳洲房地產市場最大的壓力之一：

房價在跌， 貸款成本卻在上升。

買家的“借錢能力”也在下降

與此同時，隨著貸款能力下降，房地產市場的買家情緒也開始受到影響。

當銀行能夠批準的貸款金額減少，買家能夠承受的房價自然也會下降。

這會進一步影響賣家的預期。

賣家不願意降價， 買家又借不到足夠的錢， 成交量自然容易受到影響。

拍賣市場已經出現信號。

最新數據顯示，各首府城市合計的初步拍賣清盤率已經降至48.2%，創下6月底以來的新低。

布裡斯班、阿德萊德和堪培拉的清盤率走弱，也拖累了整體表現。

這意味著市場正在進入一個非常微妙的階段：

買家怕買貴， 賣家不願降價， 銀行收緊借貸能力， 而已經背上高額房貸的人則更加關注每個月的現金流。

對首次購房者來說，真正要擔心什麼？

其實不是房價短期跌了5%，還是跌了8%。

真正需要關注的是自己的“安全墊”。

首付越低， 貸款比例越高， 房價下跌後能夠承受的空間就越小。

因此，對于5%首付買家來說，最重要的不是每天盯著房價網站看，而是確保：

收入足夠穩定， 還貸能力沒有問題， 手裡留有應急儲蓄， 不要把家庭現金流壓到極限。

因為房地產市場永遠有漲有跌。

真正危險的，從來不是房價短期下跌本身。

而是：

房價下跌的時候， 你剛好失去收入； 或者剛好需要賣房； 又或者剛好沒有現金儲備。

那時候，原本只是賬面上的房價下跌，才可能真正變成家庭財務危機。

所以，對于剛剛進入澳洲樓市的買家來說，這一輪調整也許是一堂非常現實的課：

5%的首付，降低了買房門檻。

但與此同時，也意味著更高的槓桿、更薄的淨值緩衝。

房價上漲的時候，槓桿可以放大收益。

房價下跌的時候，同樣會放大壓力。

這場澳洲樓市調整，到底會跌到哪裡，目前還沒有人能夠準確預測。

但對于那些剛剛買房的人來說，接下來真正應該盯住的，可能已經不只是房價。

而是自己的現金流。

信源：澳華網 www.chinese.net.au