澳洲房地產市場正在經歷新一輪調整。數據顯示，2026年9月，全國房產總價值較3月峰值下降約5.2%，房價已連續6個月走低。專家警告，如果後續跌幅擴大到10%至15%，受影響的將不只是房主的賬面財富，首次置業者、房產交易、經紀行業乃至州政府財政都可能受到波及。

加息才是主要推手

不少人以為，這輪下跌是聯邦政府5月預算案提出房產稅改革後才開始的。實際上，多數地區的下行趨勢在今年2月首次加息後就已逐漸形成，房價在3月見頂後連續下跌。

聯邦政府提出收緊負扣稅和資本利得稅規則後，市場一度擔心房價遭受二次打擊。不過財政部的估計顯示，這些稅制調整在未來幾年對房價的影響約為2%，遠不及利率變化的衝擊。

過去30年，澳洲利率長期下行，貸款成本走低提高了購房者的借貸能力，成為房價上漲的重要推手。如今利率方向逆轉，借貸成本上升，正在反過來壓制市場。澳洲聯儲（RBA）2026年已連續4次加息，市場仍在關注是否會進一步收緊。

專家：跌10%至15%並非不可能

Cotality研究總監Tim Lawless認為，如果利率長期維持高位，全國房價從峰值回落10%至15%是一個合理的情景。若真的跌到15%，將超過以往幾輪調整的常見幅度，此前從峰值到谷底通常約為5%至10%。

不過，即便跌15%，過去幾年的漲幅也不會全部抹去。數據顯示，澳洲全國住宅中位價自2020年以來累計上漲約78%，回調15%後，房價大致只是回到2024年初附近的水平，而不是回到疫情之前。

低首付買家最危險，負資產風險上升

房價下跌最值得警惕的風險之一，是部分近期購房者可能陷入“負資產”，也就是房屋市價低于剩餘房貸餘額。

低首付購房者首當其衝。例如通過聯邦政府5%首付計劃買房的首次置業者，本身的房屋淨值緩衝就很薄，一旦房價明顯下跌，房屋價值與貸款餘額之間的差距會迅速縮小。澳洲聯儲近期發布的《金融穩定評估》，也特別關注了高貸款價值比（LVR）借款人的風險。

相比之下，持有房產多年的業主處境要好得多。過去多數首次置業者仍需支付約20%的首付，而且澳洲大量住宅早在2024年之前就已由現有業主持有。即便出現15%的回調，這些人通常仍保有一定淨值，尤其是2020年或更早買房並一直持有的業主，房產價值大概率仍高于當年買入價。

房價降了，首次置業者卻未必更好買

這可能是本輪調整中最值得首次置業者留意的問題。很多人以為房價下跌就意味著買房更容易，現實卻是房價與貸款成本可能同時朝著不利于買家的方向變化。

Cotality數據顯示，悉尼和墨爾本的高端住宅跌幅明顯大于入門級住宅。悉尼價格最高的25%房產，跌幅比最低的25%多5.3個百分點，墨爾本的差距更是達到6.6個百分點。也就是說，普通首次置業者真正關注的入門級住宅，降價幅度反而沒有高端市場明顯。

與此同時，加息又削弱了購房者的借貸能力。對嚴重依賴銀行貸款的年輕買家來說，房價下降並不意味著購房負擔同步減輕。

反倒是能獲得父母或家庭較大資金支持的買家更佔優勢。他們可以減少貸款規模，既享受房價回落帶來的成本下降，又能降低加息對每月還款的衝擊。完全依靠銀行貸款的年輕人，則可能發現房價下跌的好處大部分被更高的借貸成本抵消了。

買家觀望，成交量大幅下滑

房價持續走低，還會進一步冷卻市場。當買家認為價格仍有下跌空間，一部分人會選擇暫緩入市，等待更低的價格。

Westpac數據顯示，房地產交易量同比下降17%。成交減少意味著賣家需要更長時間尋找買家，經紀人的成交機會也隨之減少，一些經紀人已開始更主動地尋找潛在客戶。如果市場持續低迷，影響可能從房主和買家擴散到整個房地產服務行業。

州政府財政也將承壓

房地產下滑不只影響家庭，也會削弱州政府的收入，其中一個重要來源就是印花稅。2022至2023財年，印花稅收入約佔新州政府收入的18.5%，維州約佔22.5%。

房市火熱時，土地和房產交易能為州政府帶來可觀的印花稅收入。但一旦房價下降、交易減少，這部分稅收就會面臨壓力。房地產週期因此不僅關系到買賣雙方，也牽動著州政府的財政狀況。

土地稅能否取代印花稅

如果州政府過度依賴印花稅，房市轉弱時財政收入就容易大幅波動。因此有觀點主張，可以逐步擴大土地稅的覆蓋範圍，減少對交易環節征稅的依賴。

相比一次性繳納的印花稅，土地稅能提供更持續的財政收入，也可能減少一些房主因高額印花稅而不願搬家的情況。支持者還認為，廣泛征收土地稅有助于降低囤地和土地投機的吸引力，在一定程度上削弱房地產市場的週期性波動。首都領地（ACT）已開始朝這一方向推進稅制改革。

信源：澳華網 www.chinese.net.au